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Der Grundbuchauszug ist kein bloßes Pflichtpapier für das Notariat. Er zeigt, welches Grundstück verkauft wird, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Grundpfandrechte bestehen. Gerade bei lange gehaltenen Hennefer Immobilien können alte Eintragungen weiter sichtbar sein, obwohl das zugrunde liegende Darlehen bezahlt wurde. Eine frühe Prüfung schafft Zeit für Löschungsunterlagen und verhindert Überraschungen im Vertragsentwurf.
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Drei Abteilungen, verschiedene Fragen
Das Bestandsverzeichnis beschreibt die Grundstücke und Flurstücke. Abteilung I nennt Eigentümer und Erwerbsgrund. In Abteilung II stehen unter anderem Dienstbarkeiten, Reallasten oder Vermerke; Abteilung III enthält Grundpfandrechte. Nicht jede Belastung muss vor dem Verkauf gelöscht werden. Ein Wegerecht kann dauerhaft bestehen und für die Erschließung sogar notwendig sein. Eine Grundschuld wird häufig im Zuge der Kaufpreisabwicklung abgelöst, sofern Gläubiger und Unterlagen rechtzeitig eingebunden sind.
Aktualität und Berechtigung
Ein alter Auszug reicht für die Vorbereitung nur bedingt. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist; Eigentümer können einen aktuellen Auszug beantragen. Prüfen Sie Namen, Grundstücksbezeichnung und jede Eintragung vollständig. Bei Erbfällen oder nicht vollzogenen Änderungen muss die Verfügungsberechtigung geklärt werden. Das Notariat gestaltet den rechtlichen Vollzug, kann aber fehlende Entscheidungen der Beteiligten nicht erraten.
Grundbuch ist nicht das einzige Register
Baulasten werden in Nordrhein-Westfalen gesondert geführt. Auch öffentlich-rechtliche Vorgaben, Altlastenhinweise und tatsächliche Nutzungen sind nicht vollständig aus dem Grundbuch ersichtlich. Deshalb gehören Flurkarte, Bauakte und gegebenenfalls Registerauskünfte daneben. Ein eingetragenes Wohnrecht verlangt beispielsweise eine andere Verkaufsstrategie als eine bloße alte Grundschuld.
Erstellen Sie eine Arbeitsliste: Welche Rechte bleiben, welche sollen gelöscht werden, wer stellt Bewilligungen aus und welche Kosten oder Fristen sind zu erwarten? Beschreiben Sie bestehende Rechte gegenüber Interessenten sachlich und ohne eigene Rechtsauslegung. Der Objektkompass kann Belastungen als wertrelevanten Faktor markieren. Die verbindliche rechtliche Einordnung und Vertragsgestaltung bleiben beim Notariat beziehungsweise der Rechtsberatung. So wird das Grundbuch vom späten Hindernis zur frühen Orientierung.
Löschung rechtzeitig vorbereiten
Ist ein Darlehen zurückgezahlt, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch. Prüfen Sie, ob eine Löschungsbewilligung vorliegt, wer sie verwahrt und ob das Kreditinstitut noch erreichbar beziehungsweise Rechtsnachfolger bekannt ist. Der Verkaufsvertrag kann eine Ablösung organisieren; fehlende Unterlagen kosten aber Zeit. Originale Bewilligungen werden sicher behandelt und nicht unkontrolliert digital verteilt.
Bei Rechten in Abteilung II hilft eine praktische Skizze zusätzlich zum Wortlaut: Wo verläuft ein Weg, welche Fläche betrifft ein Leitungsrecht, wer darf was nutzen? Die Skizze ist nur Erläuterung und ersetzt weder Eintragung noch Vermessung. Sprechen Sie mit dem Notariat darüber, welche Unterlagen zur Vertragsvorbereitung erforderlich sind. Interessenten erhalten keine laienhafte Zusage, ein störendes Recht könne „problemlos“ verschwinden. Wer Rechte früh versteht, kann Zielgruppe, Preis und Vertragsablauf realistisch planen und muss eine wichtige Information nicht erst nach der Finanzierungszusage offenlegen.
Flurstücke als Kaufgegenstand kontrollieren
Ein Wohnhaus kann auf mehreren Flurstücken stehen oder Zufahrt und Garten können getrennt gebucht sein. Vergleichen Sie Bestandsverzeichnis, Flurkarte und tatsächliche Nutzung, damit kein notwendiger Teil versehentlich fehlt. Umgekehrt gehört eine zusätzliche Fläche nicht automatisch zum Angebot, nur weil sie mitgenutzt wird. Der Vertragsentwurf muss den Kaufgegenstand eindeutig bezeichnen; eine Straßenadresse allein reicht für diese Prüfung nicht.
Primärquellen
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